A desembargadora Camila Nina Erbetta Nascimento, do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO), deu parcial provimento a recurso de apelação interposto por um comprador de lote e reformou a sentença de primeiro grau. A magistrada reconheceu o inadimplemento contratual por parte da loteadora, que não entregou a infraestrutura do loteamento dentro do prazo pactuado, mesmo considerando o período de tolerância previsto em contrato. Diante disso, determinou a rescisão do contrato de compra e venda, com a devolução integral das quantias pagas pelo adquirente, acrescidas de cláusula penal em seu favor.
Em primeiro grau, o pedido havia sido julgado improcedente sob o fundamento de que a Lei nº 9.514/97 — que regulamenta a alienação fiduciária em garantia — impediria a rescisão contratual, mesmo diante do inadimplemento por parte da credora fiduciária, no caso, a loteadora. Conforme trecho da decisão que analisou os embargos de declaração, o juízo de origem entendeu que “não há que se falar em análise judicial a respeito de descumprimento contratual pela loteadora”, dada a existência da cláusula de alienação fiduciária.
Contudo, ao julgar o recurso, a desembargadora afastou esse entendimento. Para ela, é possível a rescisão contratual em casos de inadimplemento por parte da credora fiduciária. A decisão fundamenta-se em jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que admite a resolução do contrato nessa hipótese, ainda que vigente a alienação fiduciária, o que representa uma exceção à rigidez da aplicação da Lei nº 9.514/97.
No caso concreto, a loteadora atribuiu os atrasos à pandemia da Covid-19 e a entraves com a concessionária de saneamento SANEAGO. Tais justificativas, contudo, não foram acolhidas pela relatora, que pontuou que a construção civil não foi totalmente paralisada durante o período pandêmico. Além disso, observou que outras estruturas do loteamento, como a pista de caminhada, igualmente não foram concluídas.
A relação contratual foi reconhecida como relação de consumo, com aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC). A magistrada também aplicou a Súmula 543 do STJ, segundo a qual, havendo culpa exclusiva do vendedor, o comprador tem direito à restituição integral das parcelas pagas.
Ainda, com base na Súmula 971 do STJ, a cláusula penal originalmente prevista em desfavor do comprador — fixada em 20% — foi invertida e aplicada à loteadora, responsável pela rescisão do contrato.
A decisão determinou, portanto, a devolução imediata e integral dos valores pagos, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e incidência de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação. O pedido de indenização por danos morais, entretanto, foi indeferido.
O caso é conduzido pelos advogados Luiz Antônio Lorena, Carlos Eduardo Vinaud e Altievi Almeida, do escritório LVA Advocacia.
