A 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás reconheceu, por unanimidade, a nulidade de um leilão extrajudicial realizado em 2017 e determinou a restituição da posse de um imóvel ao antigo proprietário. A decisão foi proferida no Agravo Interno no Agravo de Instrumento n.º 5965272-06.2024.8.09.0051, relatado pelo desembargador Fernando de Mello Xavier, com julgamento realizado em sessão virtual no dia 7 de abril de 2025.
A sentença declaratória de nulidade produz efeitos contra todos, pois atinge o próprio ato jurídico, declarando-o inexistente e invalidando todos os atos dele decorrentes. Esse foi o entendimento adotado pela 5ª Câmara Cível para reconhecer o direito de posse do antigo proprietário do imóvel arrematado em leilão.
Conforme os autos, o imóvel foi leiloado em 2017 em razão de inadimplência no pagamento das parcelas de financiamento. Contudo, em ação judicial posterior, a consolidação da propriedade fiduciária – ato que transfere o bem ao credor em caso de inadimplência – foi reconhecida como irregular, devido à ausência de notificação pessoal do devedor para purgar a mora e à falta de intimação sobre os leilões. A nulidade do procedimento foi reconhecida em sentença que transitou em julgado em julho de 2024.
Apesar disso, a arrematante permaneceu no imóvel após obter liminar que suspendia a ordem de desocupação. JO antigo dono recorreu da decisão e teve seu pedido acolhido pela 5ª Câmara Cível, que reformou a liminar e determinou o retorno do imóvel ao antigo proprietário.
Na decisão, o relator ressaltou que a arrematante, ao adquirir o bem em leilão extrajudicial, assumiu os riscos próprios dessa modalidade de aquisição. “Ademais, qualquer pessoa medianamente diligente, ao adquirir um imóvel em leilão extrajudicial, tem o dever de verificar a regularidade do procedimento, comparecendo ao Cartório de Registro de Imóveis para examinar a documentação pertinente. Se a agravada não adotou tal cautela, deve arcar com as consequências de sua desídia”, pontuou o desembargador Fernando de Mello Xavier.
Ele ainda destacou que o edital do leilão alertava expressamente sobre a possibilidade de questionamentos judiciais e que o contrato de compra e venda previa cláusula específica quanto à evicção (perda do imóvel por decisão judicial).
O tribunal entendeu que o artigo 903 do Código de Processo Civil, que trata da irretratabilidade da arrematação, não se aplica aos leilões extrajudiciais, regidos pela Lei nº 9.514/97. Assim, reconhecida a nulidade do procedimento de execução extrajudicial, todos os atos subsequentes, incluindo a arrematação, perdem validade jurídica.
Processo: 5965272-06.2024.8.09.0051
