Henry Benevides*
A aquisição de um imóvel é um objetivo da vida de muitas pessoas, seja para moradia própria ou para aluguel, garantindo-se, assim, uma renda extra ao proprietário. Entretanto, na relação de venda e compra, comprar não é o mesmo que tomar posse de um imóvel. Existem casos nos quais o proprietário pagou pelo imóvel e possui o título regular de propriedade, mas, por algum motivo, não consegue usufruir do patrimônio conquistado. Mas como isso é possível? E o que fazer, juridicamente, nestes casos?
Em grande parte das negociações dessa natureza, ao comprar um imóvel, o adquirente é imitido na posse quando o contrato é assinado e o pagamento (ou parte dele) é efetivado. Porém, em alguns outros tantos casos, apesar da efetivação da compra do imóvel, o proprietário acaba por não ter a sua posse. Exemplos comuns são aquelas aquisições oriundas de leilões. O comprador adquire imóvel ainda habitado por outra pessoa e não consegue tomar posse do bem. Nesse caso, é certo que o comprador não pode meramente expulsar o habitante, devendo ingressar com uma ação específica para a tomada da posse plena do imóvel, no caso, a ação de imissão na posse.
Prevista no Artigo 1.228 do Código Civil, que diz que “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”, a imissão na posse é um procedimento judicial que garante que uma pessoa que tenha o título de propriedade seja colocada em posse do imóvel comprado. Lembrando que posse, como o próprio Artigo 1.196 do Código Civil afirma, é o direito de se usufruir de um determinado bem; vejamos: “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”.
No exemplo dado, é certo que o comprador, ainda que não tenha a posse física do imóvel, tem o direito de dele dispor, ou seja, é capaz de exercer de fato ao menos um dos poderes inerentes à propriedade, conforme disposto no artigo 1.228 retro mencionado. No entanto, aqui estamos tratando da posse plena do imóvel (usar, gozar e dispor).
Basicamente, para ajuizar um pedido de imissão na posse, é preciso comprovar a propriedade do imóvel, a resistência dos ocupantes em deixarem o bem, assim como a perda do direito de posse dos ocupantes. No caso do leilão, pode ocorrer pela carta de arrematação. Também é preciso comprovar quando há violência ou clandestinidade na ocupação. Não cumprida a obrigação de entregar coisa no prazo estabelecido na sentença, será expedido mandado de imissão na posse em favor do credor, como preconiza o Artigo 538 do Código de Processo Civil.
Apesar de parecer improvável, alguns proprietários adquirem o imóvel e não tomam posse do bem comprado, seja por resistência dos antigos proprietários ou mesmo por não ser oportuno no momento da compra, por qualquer motivo. No entanto, é preciso uma avaliação cautelosa a esse respeito, pois existem questões que podem colocar em risco o direito de propriedade, como a usucapião, que é um meio legal do ocupante adquirir a propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada e não contestada. Portanto, compradores que enfrentarem dificuldade de imissão na posse devem procurar o auxílio de uma assessoria jurídica o quanto antes, a fim de evitar futuros problemas de propriedade do imóvel.
*Henry Benevides é advogado. Sócio do escritório Jacó Coelho Advogados, com sede em Goiânia-GO. Possui LL.M (Masters of Law) em Direito Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas – FGV; possui especialização em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela ATAME/GO; e tem larga experiência em gestão de Departamentos jurídicos de empresas de médio e grande porte.
